Interview Max Property Fund

Waarom zijn jullie begonnen met een vastgoed fonds in Nederland en dan met name in Rotterdam-Zuid?

MPF: De initiatiefnemers zijn een groep van vastgoed investeerders en die hebben Nederland al een paar jaar geleden geïdentificeerd als een zeer goede markt. Dit mede om de lage overdrachtsbelasting van 2% voor woningen en omdat de markt al een lange tijd was gedaald en niet terug kwam. Jammer genoeg waren we niet snel genoeg om de stijging in Amsterdam en Utrecht mee te pakken, maar door de verjongingsplannen van de gemeente Rotterdam zien wij daar nog goede mogelijkheden voor de komende jaren. Ook de ervaring van de directie is in Rotterdam het sterkste. 

Hoe kunnen jullie verzekeren dat een rendement van 8% wordt uitgekeerd?

MPF: Voordat wij een pand aankopen kijken wij naar de kwaliteit van het gebouw, hoe de VvE draait, in welke wijk het ligt en hoe de puntentelling in elkaar zit voor de verhuur. Als alles goed zit dan kijken we naar het mogelijke rendement en alleen als we de 9% halen na alle kosten wordt het aangeschaft. Dit garandeert dat de 8% vaste rente op de obligatie niet in het gevaar loopt.

Wij begrijpen dat de obligatie lening gaat lopen zodra de investeerder is gescreend door Confidon en het geld op de rekening van de notaris staat. Hoe krijgen jullie hier voor elkaar om direct rente te betalen op geld dat nog niet is geïnvesteerd?

MPF: Dit is heel eenvoudig uit te leggen en heeft te maken met het vorige antwoord. Aangezien wij alleen maar panden op 9% rendement aanschaffen dekt een pand van €90,000 al een investering van €100,000, want de rente op de €100,000 is €8,000 per jaar en het rendement van 9% op een pand van €90,000 is €8,100. Hierdoor blijft er dus een bedrag over en dat geeft ons de ademruimte om tot maximaal 3 maanden te zoeken naar de juiste panden. In principe kunnen we er langer over doen, maar we hebben onszelf de limiet van 3 maanden gezet en dat is tot nu toe ruim voldoende. Het rest bedrag wordt dan later geïnvesteerd in de verbetering van het pand om een beter energy label te krijgen. Denk dan aan verwijderen van moederhaarden, vernieuwen van CV’s, beter dubbel glas installeren, etc.

Hoe garanderen jullie dat het geld dat geïnvesteerd wordt niet voor andere doeleinde gebruikt kan worden?

MPF: Wij weten dat juist het vertrouwen bij de investeerders belangrijk is. Bij ons mag men niet vergeten dat het geld naar een Notaris (van den Brekel) in Nederland gaat en alle panden ook in Nederland worden aangekocht. Daarmee kan de investeerder dus zelf naar de panden rijden en de informatie controleren. Denk dan aan WOZ waardes en kadaster informatie wat tegenwoordig allemaal op te vragen is. Verder mag de directie niet zonder toestemming van de toezichthouder (Confidon in Breda) panden aankopen of geld overmaken van de derden rekening bij de notaris. Alles is dus heel erg goed dichtgetimmerd en wij raden potentiele investeerders dan ook altijd aan om zowel Confidon als de Notaris te bellen. Men kan tenslotte niet voorzichtig genoeg zijn.

Waarom zou iemand bij jullie investeren en niet gewoon zelf een pand kopen?

MPF: De hoofdreden om in een fonds met een portefeuille te investeren is om het risico te spreiden. Wij begrijpen ook wel dat de meeste mensen willen kunnen zeggen dat “dit pand” van hun is. In principe moet men het zo zien; Wij hebben straks bijvoorbeeld 100 panden en als er dan 5 leeg staan voor renovatie, dan merken we dat niet want het is maar 5% van het rendement, dus maar 0.41% van het rendement. Als men zelf 1 of 2 panden koopt en er moet gerenoveerd worden of het duurt lang voordat een huurder is gevonden, dan verliest men een zeer groot gedeelte van het rendement. Verder kunnen wij als fonds zijnde betere condities afdwingen bij de dienstverleners zoals de verhuurmakelaar en vastgoedbeheerder omdat wij met grotere nummers te maken hebben.

Hoe worden de huurders gescreend voordat ze mogen huren?

MPF: Voor het werven van huurders werken wij met de verhuurmakelaar Domica Rotterdam. Zij zijn aangesloten bij de brancheverenging VBO en werken met Huurcheck. Huurcheck is een programma speciaal ontwikkeld om huurders te checken. Domica kan bijvoorbeeld zien of een huurder BKR geregistreerd is. Ook wordt er in een zogenaamd kruisverband gescreend zodat de huurder volledig is doorgelicht voordat er een huurovereenkomst opgesteld wordt.  

Hoe garanderen jullie dat er geen misbruik wordt gemaakt van jullie panden?

MPF: Als de huurders goedgekeurd zijn door Huurcheck kan er een woonverzekering afgesloten worden op de objecten. Dit betekent dat wij verzekerd zijn tegen de schade die een huurder aanbrengt in de woning tot maximaal € 50.000,- per keer. 

Kijken jullie alleen maar naar Zuid Rotterdam voor vastgoed investeringen of ook naar andere gebieden?

MPF: Wij kijken zeer zeker niet alleen maar naar Rotterdam-Zuid, maar we willen ook niet de hele portefeuille verspreiden over Nederland. Voor nu kijken we in Rotterdam en de nabije omgeving want daar ligt ook onze jarenlange expertise.

Uw naam: *
Uw adres:
Postcode:
Woonplaats:
Uw telefoonnummer: *
Uw e-mailadres: *
Abonnement mailinglist:	Ja, ik wil graag vrijblijvend en gratis op de hoogte gehouden worden van nieuw aanbod
Kopie toezenden:	Ja, ik ontvang graag een kopie van dit bericht op bovenstaand mailadres
Uw reactie:
Neem deze anti-spam pincode over: *

* verplicht veld.